Amazon e Nubank antecipam locações e aquecem mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo
- Henrique Ferreira
- 15 de ago.
- 10 min de leitura
Pré-locações antes da entrega dos edifícios mostram que empresas estão disputando imóveis corporativos bem localizados e com padrão construtivo elevado. Vacância caiu para 12,1% e aluguel pedido chegou a R$ 138,20 por metro quadrado no segundo trimestre de 2026.
O mercado de escritórios de alto padrão de São Paulo entrou em uma nova fase. Depois de anos marcados pela expansão do trabalho remoto e pela devolução de áreas corporativas, empresas voltaram a disputar espaços de qualidade em regiões estratégicas da capital. O movimento já produz um efeito que chama atenção no mercado imobiliário: algumas companhias estão fechando contratos antes mesmo de os prédios ficarem prontos.
Um dos principais exemplos é a Amazon, que contratou 39.229 metros quadrados no Biosquare, em Pinheiros. Embora a locação tenha sido contabilizada no segundo trimestre de 2026, o contrato foi firmado em março de 2025, quando o empreendimento ainda estava em construção.
O Nubank adotou estratégia semelhante no Cyrela Oscar Freire Corporate. Antes mesmo da entrega do edifício, o banco digital já havia contratado espaços no empreendimento, enquanto a própria Cyrela também definiu que ocuparia parte das áreas.
O fenômeno ajuda a explicar uma mudança importante no mercado corporativo paulistano. A oferta de grandes áreas disponíveis diminuiu justamente quando a demanda por escritórios de padrão elevado voltou a crescer.
Amazon ocupa 39 mil metros quadrados no Biosquare
A contratação da Amazon foi a maior operação de locação de escritórios registrada em São Paulo entre abril e junho, segundo levantamento da Binswanger Brazil citado pelo InfoMoney.
A empresa contratou 39.229 metros quadrados no Biosquare, empreendimento localizado em Pinheiros. O contrato foi fechado em março de 2025, antes da conclusão do edifício, mas entrou nas estatísticas do segundo trimestre de 2026 após a entrega e a obtenção do habite-se.
A operação ampliou significativamente a presença da Amazon no mercado corporativo da capital.
Ao final do segundo trimestre, a companhia havia se tornado a quarta maior ocupante de escritórios de São Paulo, com aproximadamente 56 mil metros quadrados.
O caso mostra como grandes empresas estão se antecipando para garantir imóveis considerados estratégicos.
Nubank também contratou espaço antes da entrega
O movimento não ficou restrito à Amazon.
O Cyrela Oscar Freire Corporate, que chegou ao mercado paulistano em agosto, já tinha parte de suas áreas contratada antes da entrega. Entre os ocupantes está o Nubank, além da própria Cyrela, que definiu a utilização de parte do edifício.
A antecipação reduz o risco de a empresa precisar disputar espaço quando o empreendimento estiver pronto.
Para os proprietários, por outro lado, a pré-locação representa uma forma de entregar o edifício com parte relevante da área já ocupada, diminuindo a exposição à vacância inicial.
Por que as empresas estão alugando antes de os prédios ficarem prontos?
A explicação está principalmente na combinação entre demanda aquecida e oferta mais restrita.
Empresas que precisam de grandes áreas corporativas têm menos opções disponíveis em determinadas regiões de São Paulo. Quando surge um empreendimento novo com localização, infraestrutura e padrão construtivo considerados adequados, a contratação antecipada pode garantir acesso ao imóvel antes que outras companhias ocupem as áreas.
A Binswanger identifica justamente essa combinação como um dos fatores que vêm estimulando as pré-locações.
Esse comportamento também muda a relação entre proprietários e empresas.
Com menos espaços vagos, o poder de negociação tende a se deslocar gradualmente para os donos dos imóveis mais disputados.
Vacância chega ao menor nível da série histórica
O indicador mais importante para entender esse cenário é a taxa de vacância.
Segundo o levantamento da Binswanger citado pelo InfoMoney, a vacância dos escritórios em São Paulo caiu para 12,1% no segundo trimestre de 2026, o menor nível da série histórica da consultoria.
Outro levantamento, realizado pela JLL, também mostra a força da recuperação, embora utilize uma metodologia diferente. A consultoria apontou vacância de 13,1% para escritórios de alto padrão no segundo trimestre, o menor nível em 17 anos segundo os dados divulgados pela Forbes.
As diferenças entre os números decorrem das bases e metodologias utilizadas pelas consultorias, mas ambas apontam para a mesma direção: há menos espaços corporativos vazios em São Paulo.
Aluguel pedido chega a R$ 138,20 por metro quadrado
A menor disponibilidade também aparece nos preços.
De acordo com a pesquisa da Binswanger, o preço médio pedido pelos proprietários chegou a R$ 138,20 por metro quadrado no segundo trimestre, recorde para o mercado paulistano.
Isso não significa que todas as empresas estejam pagando exatamente esse valor.
O indicador representa o preço pedido pelos proprietários e pode variar conforme localização, padrão do edifício, tamanho da área, condições contratuais, período de carência e outros elementos da negociação.
Ainda assim, o avanço mostra que a redução da oferta começa a produzir efeitos sobre o mercado de locação.
Pinheiros ganhou destaque com o Biosquare
Pinheiros está entre as regiões que mais se beneficiam dessa transformação do mercado corporativo.
O bairro combina acesso a importantes corredores viários, proximidade com áreas empresariais consolidadas, oferta de restaurantes e serviços e conexão com o transporte público.
O Biosquare reforça esse perfil ao adicionar um empreendimento corporativo de grande porte à região.
A própria entrega do edifício teve peso significativo no estoque novo de escritórios da cidade em 2026. Segundo levantamento da JLL divulgado pela Forbes, o empreendimento acrescentou cerca de 39,2 mil metros quadrados de área ao mercado no segundo trimestre.
Mercado de escritórios mudou depois da pandemia
A atual situação contrasta com as previsões feitas durante a pandemia de Covid-19.
Naquele período, a expansão do home office levou empresas a reduzir áreas físicas e devolveu grandes volumes de escritórios aos proprietários.
Havia uma expectativa de que o trabalho remoto provocasse uma transformação permanente no mercado corporativo.
O que aconteceu depois foi mais complexo.
O modelo híbrido ganhou espaço, mas muitas empresas voltaram a considerar importante manter escritórios físicos para determinadas funções, integração de equipes, relacionamento com clientes e cultura organizacional.
A demanda, entretanto, não voltou simplesmente ao padrão anterior à pandemia.
Ela passou a privilegiar imóveis considerados melhores, com localização estratégica, infraestrutura moderna e maior qualidade construtiva.
Empresas estão procurando qualidade, não apenas espaço
Essa mudança é importante para entender por que a recuperação do mercado não acontece de maneira uniforme.
Uma empresa pode reduzir sua área total e, ao mesmo tempo, mudar para um prédio mais moderno.
Em vez de manter milhares de metros quadrados distribuídos em imóveis antigos, a companhia pode concentrar funcionários em um edifício de padrão mais elevado, com melhor localização e infraestrutura.
Isso ajuda a explicar por que determinados empreendimentos apresentam forte procura enquanto imóveis mais antigos ou localizados em regiões menos disputadas continuam enfrentando níveis maiores de vacância.
Outras grandes locações movimentaram o mercado
A Amazon não foi a única grande empresa a contratar áreas no segundo trimestre.
Segundo a Binswanger, a Claro Brasil alugou 9.590 metros quadrados no Quota Corporate, enquanto a Braskem contratou 8.951 metros quadrados no Alto das Nações.
Os números mostram que a recuperação não depende exclusivamente de uma única operação.
Grandes empresas continuam procurando espaços corporativos, especialmente em regiões consolidadas e em edifícios capazes de atender às novas exigências do trabalho híbrido.
São Paulo deve receber novos escritórios em 2026
A melhora da demanda ocorre justamente em um ano com volume expressivo de novas entregas.
Levantamento anterior da Binswanger apontava que até 327 mil metros quadrados de novas lajes corporativas poderiam chegar ao mercado paulistano ao longo de 2026, caso todos os empreendimentos previstos cumprissem seus cronogramas.
O número seria o maior volume anual de entregas em uma década.
O ponto relevante é que uma parcela significativa desse novo estoque já chega ao mercado com contratos assinados.
Isso reduz o impacto das novas entregas sobre a taxa de vacância.
Pré-locação muda o comportamento do mercado
Tradicionalmente, um novo edifício corporativo chega ao mercado e começa a disputar empresas com os imóveis que já estão disponíveis.
Quando parte do empreendimento é pré-locada, essa dinâmica muda.
A área contratada antes da entrega deixa de entrar efetivamente na disputa por ocupantes depois que o prédio fica pronto.
Na prática, parte da absorção acontece antes de o estoque ser oficialmente incorporado ao mercado.
É exatamente esse efeito que a Binswanger identifica no cenário atual.
O que isso significa para os proprietários?
Para os proprietários de edifícios de alto padrão, o cenário é favorável.
A menor vacância permite maior poder de negociação, especialmente em imóveis localizados nas regiões mais procuradas.
Além disso, a elevação dos preços pedidos aumenta o potencial de receita dos empreendimentos.
Mas o benefício não é distribuído igualmente por toda a cidade.
Os imóveis mais antigos, com localização menos estratégica ou que precisam de investimentos relevantes para modernização podem continuar enfrentando dificuldades.
E para as empresas que precisam alugar?
O cenário é mais desafiador.
Com menos áreas disponíveis, empresas que precisam ocupar grandes espaços podem encontrar preços maiores e menos alternativas.
Por isso, a decisão de pré-locar um imóvel em construção pode ser estratégica.
A empresa garante antecipadamente uma localização e um padrão construtivo que considera adequados, evitando depender do estoque disponível no momento em que precisar efetivamente se mudar.
Amazon e Nubank são exemplos desse comportamento.
Regiões como Faria Lima, Itaim e JK continuam valorizadas
O movimento também reforça a importância dos principais polos corporativos da capital.
Faria Lima, Itaim Bibi, JK, Vila Olímpia, Pinheiros e outras áreas consolidadas concentram grande parte da demanda por escritórios de alto padrão.
A Binswanger aponta que a baixa vacância e a escassez de novos empreendimentos nas regiões mais disputadas estão contribuindo para a valorização dos imóveis corporativos.
Esse cenário também estimula o desenvolvimento de polos secundários, que podem receber empresas em busca de alternativas mais competitivas.
Escassez de grandes áreas é um problema crescente
Um dos principais desafios para as empresas que precisam de grandes escritórios é encontrar áreas suficientemente extensas em edifícios modernos.
Não basta existir um prédio disponível.
É necessário que ele tenha a metragem adequada, localização, infraestrutura, certificações e características compatíveis com a operação da companhia.
Essa combinação reduz consideravelmente o universo de imóveis disponíveis.
Segundo levantamento da JLL, a absorção bruta de escritórios de alto padrão chegou a 180 mil metros quadrados no segundo trimestre, enquanto a absorção líquida foi de 63 mil metros quadrados. No primeiro semestre, os indicadores chegaram a 336 mil e 153 mil metros quadrados, respectivamente.
Mercado imobiliário corporativo ganha importância para investidores
A recuperação também interessa aos investidores em imóveis corporativos.
Quando a vacância diminui e os aluguéis sobem, edifícios bem localizados podem apresentar melhora na geração de receita.
Os fundos imobiliários de lajes corporativas acompanham de perto esse movimento.
Levantamento do InvestNews com dados da Binswanger apontou que o preço médio pedido pelo aluguel de escritórios de alto padrão chegou a R$ 138,20 por metro quadrado e projetou, em cenário-base, possibilidade de vacância de 8% em 2027.
Projeções, entretanto, não são garantias. O desempenho futuro dependerá de juros, atividade econômica, novas entregas, demanda das empresas e evolução do modelo de trabalho.
São Paulo vive uma inversão em relação ao pós-pandemia
O mercado corporativo paulistano passou, em poucos anos, de uma preocupação com excesso de escritórios para uma situação em que determinadas regiões começam a enfrentar escassez de áreas de qualidade.
A transformação não significa que todo o estoque esteja ocupado.
Ela indica que existe uma diferença cada vez maior entre os imóveis considerados desejáveis pelas empresas e aqueles que permanecem disponíveis.
O resultado é um mercado mais seletivo.
Os melhores prédios conseguem atrair empresas antes mesmo de serem entregues, enquanto imóveis menos competitivos precisam disputar uma demanda mais restrita.
O que esperar do mercado de escritórios em São Paulo?
A tendência para os próximos trimestres dependerá principalmente da relação entre novas entregas e absorção.
Se a demanda continuar crescendo e os novos empreendimentos forem rapidamente ocupados, a vacância poderá permanecer baixa.
Se houver desaceleração econômica ou redução da ocupação presencial, o cenário pode mudar.
Por enquanto, os dados disponíveis apontam para um mercado aquecido, com empresas antecipando decisões, proprietários elevando preços pedidos e investidores acompanhando a recuperação dos imóveis corporativos.
O caso da Amazon e do Nubank mostra que o escritório voltou a ter importância estratégica para grandes empresas, mas em um formato diferente daquele existente antes da pandemia.
A disputa agora é pelos melhores escritórios
O mercado de escritórios de São Paulo não está simplesmente vivendo uma volta ao passado.
O que se observa é uma reorganização da demanda.
Empresas estão escolhendo imóveis mais qualificados, enquanto proprietários de edifícios bem localizados ganham poder de negociação.
A pré-locação do Biosquare pela Amazon e a contratação antecipada de espaços pelo Nubank no Cyrela Oscar Freire Corporate são sinais claros dessa mudança.
Com a vacância em 12,1% e o preço pedido chegando a R$ 138,20 por metro quadrado no levantamento da Binswanger, o mercado corporativo paulistano entrou em uma fase em que localização, qualidade e disponibilidade passaram a valer ainda mais.
Perguntas frequentes
Por que Amazon e Nubank alugaram escritórios antes da entrega?
A estratégia permite garantir antecipadamente espaços em empreendimentos considerados adequados em um mercado com oferta mais restrita e demanda aquecida.
Quantos metros quadrados a Amazon alugou em São Paulo?
A Amazon contratou 39.229 metros quadrados no Biosquare, em Pinheiros.
Quando a Amazon assinou o contrato do Biosquare?
A pré-locação foi realizada em março de 2025, antes da conclusão do empreendimento. A locação foi contabilizada no segundo trimestre de 2026 após a entrega e o habite-se.
Qual é a taxa de vacância dos escritórios em São Paulo?
Segundo o levantamento da Binswanger citado pelo InfoMoney, a vacância chegou a 12,1% no segundo trimestre de 2026, menor nível da série histórica da consultoria.
Quanto custa o aluguel de escritórios de alto padrão em São Paulo?
O preço médio pedido pelos proprietários chegou a R$ 138,20 por metro quadrado no segundo trimestre de 2026, segundo a Binswanger.
O mercado de escritórios se recuperou depois da pandemia?
Sim, os indicadores mostram recuperação da demanda, principalmente por imóveis de melhor qualidade. O modelo híbrido, porém, mudou o perfil da procura e fez empresas priorizarem localização, infraestrutura e padrão construtivo.
Quais regiões de São Paulo concentram escritórios de alto padrão?
Entre os principais polos estão Faria Lima, Itaim Bibi, JK, Vila Olímpia, Pinheiros, Berrini, Chucri Zaidan e Avenida Paulista.
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