Jardins vai ganhar residencial de alto padrão para idosos; Itaim Bibi pode ser o próximo endereço
- Henrique Ferreira
- há 2 dias
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Projeto marca a entrada em São Paulo de uma incorporadora especializada em senior living e aponta para uma nova frente do mercado imobiliário de alto padrão: moradias planejadas para pessoas idosas, com serviços, segurança e estrutura de cuidados.
O mercado imobiliário de alto padrão de São Paulo começa a incorporar um novo tipo de produto: residenciais planejados para pessoas idosas, com estrutura semelhante à de um hotel e serviços voltados para diferentes níveis de autonomia.
A ABF Developments, incorporadora gaúcha especializada em senior living, prepara sua entrada no mercado paulista com um empreendimento nos Jardins. Segundo reportagem da Exame, publicada em 19 de agosto de 2026, a empresa também avalia o Itaim Bibi como possível endereço para um próximo projeto.
O movimento ocorre em um momento de transformação do mercado imobiliário brasileiro. O envelhecimento da população aumenta a demanda por moradias adaptadas, enquanto famílias de alta renda começam a buscar alternativas entre a permanência na residência tradicional e as instituições convencionais de longa permanência.
A proposta do senior living tenta ocupar justamente esse espaço.
O que é senior living?
O conceito de senior living reúne moradia, serviços e infraestrutura pensados para pessoas mais velhas.
A proposta pode variar bastante de acordo com o empreendimento. Existem residenciais destinados a idosos independentes, que procuram mais comodidade e convivência, e estruturas voltadas a moradores que precisam de diferentes níveis de assistência.
O modelo busca oferecer uma alternativa à casa convencional.
Em vez de o morador precisar adaptar sozinho um apartamento ou depender exclusivamente de familiares para determinadas atividades, o empreendimento é projetado desde o início considerando questões como acessibilidade, circulação, segurança, serviços e áreas de convivência.
É um segmento que começa a ganhar escala no Brasil.
ABF Developments prepara entrada em São Paulo
A ABF Developments já atua no segmento de senior living no Rio Grande do Sul e agora prepara sua expansão para São Paulo.
O primeiro projeto paulista está previsto para os Jardins, região que reúne algumas das características mais valorizadas pelo público de alta renda: localização central, oferta de serviços, restaurantes, comércio, hospitais e facilidade de acesso a diferentes áreas da cidade.
A escolha do endereço mostra uma mudança importante na concepção desse tipo de empreendimento.
Não se trata apenas de criar uma residência para idosos isolada dos centros urbanos.
A proposta é colocar esse público dentro de bairros onde já existe uma ampla infraestrutura urbana.
Por que os Jardins foram escolhidos?
Os Jardins estão entre as regiões mais tradicionais do mercado imobiliário de alto padrão de São Paulo.
O conjunto formado por bairros como Jardim Paulista, Jardim América, Jardim Europa e Jardim Paulistano concentra imóveis de alto valor, restaurantes, hotéis, comércio sofisticado, serviços médicos e uma grande oferta cultural.
Essa infraestrutura é particularmente relevante para um empreendimento destinado à população idosa.
Um morador pode continuar tendo acesso a restaurantes, lojas, parques, clínicas, hospitais e atividades culturais sem necessariamente depender de longos deslocamentos.
A localização, portanto, passa a fazer parte do próprio produto imobiliário.
Itaim Bibi pode receber o próximo empreendimento
O Itaim Bibi aparece como uma possível segunda etapa da expansão da ABF Developments em São Paulo.
A região também reúne características importantes para o modelo de senior living, especialmente pela concentração de serviços, restaurantes, hospitais e empreendimentos residenciais de alto padrão.
O bairro também está inserido em uma das áreas de maior concentração de riqueza e atividade econômica da capital.
Segundo levantamento de mercado citado pela Exame, Jardins e Vila Nova Conceição estão entre os principais focos da incorporadora Liv Inc-Kopstein, que atua exclusivamente no segmento residencial de altíssimo padrão.
A presença de diferentes incorporadoras nesses endereços mostra a força da demanda por produtos imobiliários sofisticados na região.
O envelhecimento cria uma nova demanda imobiliária
O crescimento do senior living está relacionado a uma transformação demográfica.
O Brasil está envelhecendo e, com o aumento da expectativa de vida, cresce também o período em que as pessoas permanecem ativas depois dos 60 anos.
Isso cria uma demanda que vai além da tradicional casa de repouso.
Uma parte desse público quer continuar vivendo de maneira independente, mas busca mais segurança, serviços e praticidade.
É nesse ponto que o senior living tenta se diferenciar.
Senior living não é a mesma coisa que casa de repouso
A diferença é importante.
Uma casa de repouso ou instituição de longa permanência pode atender pessoas que necessitam de cuidados contínuos.
Já o senior living pode ser pensado para diferentes níveis de independência.
Há empreendimentos destinados a pessoas completamente autônomas, com serviços de hotelaria e convivência, enquanto outros incorporam estrutura de assistência e cuidados de saúde.
Por isso, não existe um único modelo de senior living.
Cada projeto define seu público, seus serviços e o nível de suporte oferecido.
A residência começa a funcionar como um hotel
Uma das características que diferenciam esse mercado é a aproximação com a hotelaria.
Serviços, áreas comuns, alimentação, limpeza, lazer e convivência podem fazer parte da experiência de moradia.
O objetivo é reduzir algumas das tarefas que se tornam mais difíceis com o avanço da idade.
Isso pode incluir desde manutenção do apartamento até serviços de alimentação e atividades de convivência.
A lógica é transformar a residência em um ambiente mais funcional para o cotidiano.
Acessibilidade passa a ser parte do projeto
Em um empreendimento destinado ao público idoso, acessibilidade deixa de ser apenas uma exigência técnica.
Ela passa a ser parte central do projeto arquitetônico.
Circulação adequada, ausência de barreiras, banheiros adaptados, elevadores, iluminação e sinalização são alguns dos elementos que precisam ser considerados.
Também existe uma preocupação crescente com a chamada acessibilidade universal, que permite que os espaços sejam utilizados por pessoas com diferentes níveis de mobilidade.
Isso também pode aumentar a segurança do morador.
Segurança é um dos principais fatores
Para as famílias, segurança costuma estar entre as principais preocupações quando um parente idoso decide mudar de residência.
Um empreendimento de senior living pode oferecer mecanismos de apoio e monitoramento que seriam mais difíceis de implementar em uma residência convencional.
A ideia não é necessariamente transformar o imóvel em uma unidade hospitalar.
O conceito está mais próximo de criar uma estrutura residencial preparada para situações que podem ocorrer durante o processo de envelhecimento.
Convivência ganha importância
Outro aspecto importante é a socialização.
O envelhecimento pode aumentar o risco de isolamento social, especialmente quando uma pessoa deixa de trabalhar ou passa a morar sozinha.
Por isso, projetos de senior living costumam incorporar espaços destinados à convivência.
Salas de atividades, restaurantes, jardins, áreas de lazer, espaços para exercícios e ambientes coletivos podem funcionar como pontos de encontro entre os moradores.
A arquitetura passa a desempenhar um papel social.
A escolha do bairro também muda
Em modelos tradicionais de moradia para idosos, a localização muitas vezes era secundária.
O empreendimento poderia ficar em uma área mais afastada, desde que tivesse estrutura suficiente.
No senior living de alto padrão, a lógica é diferente.
A localização passa a ser um dos principais argumentos de venda.
Jardins e Itaim Bibi permitem que o morador esteja próximo de uma rede urbana consolidada.
Isso pode significar acesso mais fácil a hospitais, clínicas, restaurantes, supermercados, parques, centros culturais e comércio.
Hospitais e serviços médicos pesam na escolha
A proximidade com serviços de saúde é outro fator relevante.
Jardins, Jardim Paulista, Bela Vista, Paraíso e Itaim Bibi estão próximos de alguns dos principais hospitais privados da cidade.
Essa concentração cria um ecossistema médico importante para moradores idosos.
Isso não significa que um residencial senior living substitua atendimento hospitalar ou médico.
A vantagem está na proximidade com uma infraestrutura de saúde que pode ser necessária ao longo do tempo.
São Paulo tem um mercado de alto padrão favorável ao novo produto
A entrada de uma empresa especializada em senior living nos Jardins ocorre em um mercado imobiliário que continua atraindo projetos de altíssimo padrão.
A Exame mostrou, por exemplo, que a Liv Inc-Kopstein mantém atuação concentrada nos Jardins e na Vila Nova Conceição, com cinco empreendimentos em andamento e R$ 3,4 bilhões em valor geral de vendas (VGV).
Outro levantamento citado pela imprensa mostra que Vila Nova Conceição, Itaim Bibi, Jardins e Moema estão entre as regiões com os valores mais elevados do mercado residencial paulistano.
Esse ambiente favorece projetos muito específicos, voltados para nichos de consumidores com maior capacidade de pagamento.
O mercado imobiliário começa a olhar para a economia prateada
O senior living faz parte de um movimento maior conhecido como economia prateada, que reúne produtos e serviços destinados ao público com mais de 50 anos.
Esse mercado inclui saúde, turismo, seguros, tecnologia, entretenimento e, cada vez mais, habitação.
Uma reportagem anterior da Exame mostrou a expansão do Terça da Serra, empresa especializada em residenciais para idosos. A companhia faturou R$ 210 milhões em 2025 e informou que tinha 160 unidades, sendo 120 em operação e 40 em implantação.
Os modelos são diferentes, mas o crescimento dessas empresas mostra que existe demanda empresarial para soluções específicas destinadas ao envelhecimento.
O novo comprador não procura apenas um apartamento
Para o mercado imobiliário, essa mudança é significativa.
Um comprador tradicional avalia principalmente metragem, número de dormitórios, vagas, localização, lazer e preço.
No senior living, outros atributos ganham peso.
O consumidor pode avaliar o nível de assistência, serviços, alimentação, acessibilidade, segurança, programação de atividades, proximidade com hospitais e possibilidade de envelhecer no mesmo endereço.
O imóvel deixa de ser apenas um espaço físico.
Ele passa a ser um pacote de serviços.
Famílias também participam da decisão
Em muitos casos, o comprador não será necessariamente apenas o próprio idoso.
Filhos e outros familiares podem participar diretamente da escolha.
Isso acontece porque a mudança de residência envolve questões de segurança, saúde, autonomia e planejamento familiar.
Um empreendimento que consiga combinar independência com estrutura de apoio pode se tornar uma alternativa para famílias que não querem transformar a casa dos pais em uma estrutura adaptada às pressas.
O produto pode ganhar espaço em outros bairros
Se o projeto dos Jardins tiver boa aceitação, outros bairros de alto padrão podem se tornar candidatos a receber empreendimentos semelhantes.
O Itaim Bibi já aparece como possibilidade para uma próxima operação da ABF Developments.
Outras regiões com alta concentração de serviços e população de renda elevada também podem despertar interesse.
Vila Nova Conceição, Moema, Paraíso e Higienópolis, por exemplo, possuem características urbanas que podem favorecer esse tipo de produto, embora isso não signifique que existam projetos confirmados nesses locais.
Itaim Bibi tem características diferentes dos Jardins
Apesar de estarem próximos, Jardins e Itaim Bibi possuem perfis urbanos diferentes.
Os Jardins têm uma ocupação mais heterogênea, com residências tradicionais, comércio de rua, restaurantes, hotéis e áreas arborizadas.
O Itaim Bibi possui forte concentração de escritórios e atividades corporativas, especialmente nas proximidades da Avenida Brigadeiro Faria Lima.
Para um residencial de idosos, essa diferença pode influenciar o projeto.
Nos Jardins, o argumento pode estar mais associado à tradição do bairro, serviços e qualidade urbana.
No Itaim, a proximidade com o polo empresarial e a infraestrutura de alto padrão pode pesar mais.
O mercado pode criar apartamentos menores e mais funcionais
Outra consequência possível desse modelo é a redução da metragem.
Uma pessoa que vive sozinha ou em casal pode não precisar de um apartamento convencional de três ou quatro dormitórios.
O espaço pode ser menor, desde que tenha boa distribuição, acessibilidade e serviços disponíveis no próprio edifício.
Essa mudança também permite que o preço final seja estruturado de outra maneira.
Em vez de pagar apenas pela área privativa, o morador passa a pagar por uma combinação entre imóvel, serviços e infraestrutura.
Investimento imobiliário pode entrar nessa equação
Para investidores, o senior living apresenta uma lógica diferente da simples compra de um apartamento para aluguel.
A receita pode estar associada não apenas ao aluguel, mas também à operação dos serviços.
Isso aumenta a complexidade do investimento.
É necessário analisar a incorporadora, o operador, o modelo contratual, as despesas, a taxa de ocupação projetada, a demanda local e a legislação aplicável.
Por isso, não é possível afirmar que um empreendimento de senior living será automaticamente um investimento melhor do que um apartamento residencial tradicional.
O risco operacional é maior
Esse é um ponto importante.
Um edifício residencial convencional depende principalmente da administração condominial.
Um senior living pode envolver operação de hotelaria, alimentação, atividades, assistência e eventualmente serviços relacionados à saúde.
Isso cria custos e responsabilidades adicionais.
Para o comprador-investidor, a qualidade do operador passa a ser tão importante quanto a qualidade da incorporadora.
Há espaço para crescimento no Brasil?
A tendência demográfica indica que o público potencial tende a aumentar.
A expectativa de vida brasileira chegou a 76,6 anos em 2024, segundo dado citado pela Exame em reportagem sobre o crescimento do mercado de residenciais para idosos.
Isso significa que o mercado imobiliário terá de lidar com uma população que viverá mais tempo e, em muitos casos, permanecerá ativa por décadas depois dos 60 anos.
A consequência pode ser uma diversificação dos produtos residenciais.
Apartamentos tradicionais continuarão sendo predominantes, mas novos formatos podem ganhar espaço.
Jardins pode funcionar como laboratório para esse mercado
A escolha dos Jardins é simbólica.
Trata-se de uma das áreas mais consolidadas do mercado de alto padrão paulistano, com infraestrutura urbana madura e público com capacidade de pagamento.
Se o modelo conseguir encontrar demanda nessa região, ele poderá servir como referência para a expansão para outros bairros da cidade.
O possível avanço para o Itaim Bibi reforça essa hipótese.
O mercado ainda terá de provar, porém, qual é o tamanho efetivo dessa demanda e qual formato de empreendimento funciona melhor para o público paulistano.
Uma mudança na forma de pensar a moradia
O avanço do senior living mostra que o mercado imobiliário está começando a tratar o envelhecimento como uma questão de habitação, e não apenas de saúde.
Uma pessoa idosa pode querer continuar morando em uma região central, sair para jantar, frequentar parques, receber familiares, praticar atividades físicas e manter autonomia.
O imóvel precisa acompanhar essa realidade.
Nos Jardins, esse conceito encontra um dos ambientes urbanos mais preparados de São Paulo para esse público.
O possível desembarque no Itaim Bibi mostra que a tendência pode avançar para outras regiões de alto padrão.
Mais do que um novo tipo de empreendimento, o movimento aponta para uma transformação no próprio conceito de morar durante a terceira idade.
Perguntas frequentes
O que é senior living?
Senior living é um modelo de moradia planejado para pessoas mais velhas, combinando unidades residenciais com serviços, acessibilidade, segurança, convivência e, dependendo do projeto, diferentes níveis de assistência.
Onde será o novo empreendimento da ABF Developments em São Paulo?
Segundo a Exame, a incorporadora prepara um projeto nos Jardins. O Itaim Bibi é apontado como possível endereço para um próximo empreendimento.
Senior living é uma casa de repouso?
Não necessariamente. O senior living pode atender idosos independentes que procuram praticidade, segurança e convivência. Alguns modelos também oferecem diferentes níveis de assistência.
Por que os Jardins são interessantes para esse tipo de empreendimento?
A região possui ampla oferta de comércio, restaurantes, serviços, hospitais, áreas verdes e equipamentos culturais, além de estar entre as áreas mais valorizadas de São Paulo.
O Itaim Bibi pode receber um residencial para idosos?
A Exame informa que o bairro está entre as possibilidades avaliadas pela ABF Developments para uma próxima etapa da expansão em São Paulo.
O mercado de senior living está crescendo no Brasil?
Sim. Empresas especializadas estão expandindo suas operações e criando novos formatos de moradia para a população idosa. A Exame cita, por exemplo, a expansão do Terça da Serra, que informou 160 unidades em 2026.
Esse tipo de imóvel é um bom investimento?
Depende do projeto e do modelo de operação. É necessário analisar preço, localização, operador, custos, demanda, ocupação e regras contratuais antes de tomar uma decisão.
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